Tất tần tật những điều cần biết khi mua nhà, đất nhờ người đứng tên

1. Rủi ro khi mua nhà đất nhờ người đứng tên hộ

Như trường hợp của chị Nga (Hà Nam) tháng 8 vừa qua có bỏ tiền mua một mảnh đất ở huyện Bình Lục nhưng vì giấu không muốn cho người nhà biết nên đã nhờ bạn thân của mình là anh Trung đứng tên. Hiện chị Nga đang muốn bán mảnh đất trên để có tiền giải quyết vấn đề kinh doanh, tuy nhiên anh Trung lại trở mặt không trả và cho rằng người đứng tên trên sổ đỏ là mình nên chị Nga không có quyền gì với mảnh đất. Khi đó, chị Nga có thể phải đối mặt với 4 rủi ro sau:

– Thửa đất đó có thể bị anh Trung chuyển nhượng/tặng/cho bất kỳ cá nhân, tổ chức nào khác, hoặc đưa vào làm tài sản bảo đảm mà không cần sự đồng ý của người nhờ đứng tên (chị Nga). Lý do vì anh Trung đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên đây là tài sản hợp pháp của anh và được Nhà nước công nhận.

– Thửa đất đó có thể bị đưa vào làm tài sản phải thi hành án trong trường hợp anh Trung (người đứng tên hộ) có nghĩa vụ phải thực hiện với người thứ ba hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

– Thửa đất đó có thể trở thành di sản thừa kế nếu người đứng tên hộ mất. Di sản này sẽ được chia theo di chúc hoặc theo pháp luật (cho những người có mối quan hệ huyết thống/hôn nhân hợp pháp theo quy định với người đã mất).

– Nếu anh Trung đã kết hôn và thửa đất này hình thành trong thời kỳ hôn nhân thì trong trường hợp anh Trung ly hôn, thửa đất trên sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền đưa ra chia theo quy định của pháp luật. Đồng nghĩa với việc chị Nga không có quyền lợi gì trong việc phân chia tài sản đó.

Tư vấn về trường hợp của chị Nga, luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TGS (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho biết do sổ đỏ đất đứng tên anh Trung nên anh Trung chính là chủ sở hữu hợp pháp của thửa đất này.

Trường hợp hai bên không thỏa thuận được, anh Trung nhất quyết không trả lại thửa đất thì chị Nga có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân nơi có đất để đòi lại quyền lợi của mình. Lưu ý khi khởi kiện ra Tòa án, chị Nga cần phải thu thập các tài liệu, chứng cứ chứng minh việc mình đã nhờ anh Trung đứng tên hộ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đó có thể là các tài liệu, chứng cứ: văn bản ghi nhận thỏa thuận của hai bên về việc nhờ đứng tên; người làm chứng; biên lai trả tiền sử dụng đất lúc đó; ai là người sử dụng thửa đất đó từ lúc mua… Khi có đủ các tài liệu, chứng cứ nêu trên thì Tòa án sẽ xem xét các tình tiết để giải quyết vụ việc một cách thỏa đáng nhất, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.

Với những rủi ro khó lường như trên, có thể thấy việc nhờ người khác đứng tên khi mua nhà đất là không nên, dễ rơi vào trường hợp mất cả tình lẫn tiền. Tuy nhiên, trong một số trường hợp cần phải nhờ người khác đứng tên hộ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn cần đặc biệt lưu ý 3 kinh nghiệm sau để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Thứ nhất, nên chọn những người tin tưởng, thân thiết để nhờ cậy việc đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuyệt đối không thỏa thuận miệng mà hai bên cần phải lập một văn bản thỏa thuận với các nội dung chính quan trọng như:

– Nội dung thỏa thuận: Hai bên thỏa thuận về việc nhờ cậy/thuê đứng tên hộ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là có tồn tại.

– Các điều khoản về chi phí mua bán, xây dựng, thanh toán căn nhà (nếu có).

– Các điều khoản về hoàn trả, chi phí hoàn trả (nếu có).

– Các mức phạt và chế tài.

Thứ hai, người nhờ đứng tên cần phải giữ lại hóa đơn/biên lai trả tiền khi thanh toán tiền mua bán thửa đất đó. Ngoài ra, bạn có thể là người trực tiếp trả tất cả các hóa đơn như: các hóa đơn về sửa chữa, bảo dưỡng, nâng cấp, cải tạo căn nhà hay điện nước mạng, tiền thuế sử dụng đất thậm chí là khoản quỹ của xóm làng… và giữ lại những biên lai đó để chứng minh sau này khi có tranh chấp.